💰中古屋 vs 預售/新成屋 - 關於工程費用這檔事

與客戶進行第一次接洽時,我們都會先詢問對方房屋的類型(別墅/透天,或是公寓/電梯大樓)以及屋齡(預售屋/新成屋,或是中古屋),來幫助我們的客戶去對自己未來的裝修費用,有一個基本的概念。


以下單就房屋的屋齡,來闡述牽涉到工程預算的相關因素,並在文末就費用問題做建議。


一、 預售屋/新成屋


一般的預售屋及十年內左右的新成屋,屋況通常十分良好,不需要作基礎工程的翻新,尤其預售屋在客變階段已經將格局、水電/弱電配置、建材與設備都規劃到位,費用上能節省的幅度更大關於客變介紹可參考之前文章:🔍️關於預售屋客變這檔事


另外,現今的建商公司在交屋時,若沒有辦退,幾乎都會附有房門、廚具及櫥櫃、衛浴設備等..因此在工程費用上,我們通常都會抓的比較低些。以實際施工的坪數作計算,一坪抓至少5-6萬的施工費用(不含家飾、家具、家電、冷氣、吊燈壁燈、五金把手等..)



建商公司在交屋時,幾乎都會附有房門、廚具及櫥櫃、衛浴設備等


當然,以上抓的是一般平均值的狀況,若對於建材與品牌有特別的要求,或是喜好更複雜樣式的室內設計,則預算必須再上修。




二、中古屋


如果是屋齡超過二十、三十年的房屋,我們會以實際施工的坪數作計算,一坪抓至少6.5-8萬的施工費用(不含家飾、家具、冷氣、家電等..)。如果連外觀也想重新拉皮,則要視施作的方式,另外來去增加預算。



將原磁磚面整平並確實做好防水,最後施作水波紋紋路以及晴雨面漆,賦予老屋新的樣貌(老屋翻新 | 光和)




相較於預售屋/新成屋,中古屋多出來的施工費用究竟是多在哪個部份呢?其實主要花在那些看不到的地方,像是打除清運費用、基礎結構補強、水電管路更新、壁癌防水處理、泥作工程、隔間變動、浴室重作等..


簡單來說,就是將屋況回復成穩固且良好的狀態,才去進行後續的室內裝修工程(關於老屋翻新可參考之前文章:🏘️老屋翻新重點三二事)


那麼假設是十五、十六年這種比較尷尬的屋齡,屋況看起來又沒什麼問題的房屋呢?我們還是會請水電師傅評估,看是否有需要新增電錶、入戶線及室內線是否要更換、電箱是否須換新。畢竟用電安全與人的生命財產有直接關係,只要有疑慮我們還是建議一併處理。



三、關於費用的一點建議


以上所說施工費用區間,只是以我們設計公司立場所提出的建議值,希望成品是一個能彰顯業主風格、有設計感及整體性的作品。依據設計、選用建材的不同,施工費用是有可能遠遠超過我們所提出的範圍。


在房屋的基礎安全無虞的情況下,想要減少施工費用開銷,我們建議可以從收納、天、壁、地去作思考,以下分別簡述



1. 收納櫃體


在住家的公共區域,像是一進門的玄關區、客餐廳等等的收納及展示櫃體,由於是形塑空間氛圍的重點區域,我們會建議可以使用木作櫃體來創造變化的可能性。而比較隱私的空間,如臥室區域,則以多用系統櫃來配置。


(關於木作與系統櫃可參考之前文章:🛠️木作好貴,能不能全改系統櫃 - 一些關於設計端的想法)



2. 天花板設計


若想節省花費在天花板的預算,我們會建議減少天花板的造型,例如弧形的天花或是層板間接照明,以及表面的線板裝飾等。




另外,也會有人詢問那施作輕鋼架天花板的話,會不會比較省錢呢?


如果是施作成明架的形式,答案是肯定,但相信不太會有人使用在住家空間。而暗架的形式,雖然施工速度快,由於油漆施作工序上較複雜,加加減減下來,並沒有便宜太多。而且相較於木工平釘的天花板,輕鋼架暗架天花板未來封板處容易出現裂縫,且平整度較差,因此我們也不建議使用在居家空間中。


粉色柔情房 | Jin & Han案 (施工前)

輕鋼架天花板施工
JC科技二樓的輕鋼架天花板施工現場 (JC科技)

也會有人提到那走所謂的工業風格,不做天花板,應該會最省吧?

不做天花板的話,裸露的線路,會需要井然有序的管線配置,包裹線路的材質也會需要特別挑選過,這點上在水電的費用勢必會多增加。因此,我們不敢給出肯定的答案。



而為了隱藏冷氣的管線,我們會建議至少局部施作天花板,除了冷氣能安裝的地方選擇變多外,也能夠將管線藏在天花板裡。儘管裸露的方式,管線可以盡量走在牆角並上漆作遮掩,但難保未來覺得不甚美觀。



天花板局部施作
局部施作天花板,保有工業風格,也能隱藏管線,維持視覺乾淨度 (美式輕工業風 | Dr. Wang案)


3. 立面材質選擇


若在預算有限的情況,我們會建議牆壁可以簡單地以油漆刷色,並挑選幾個重點區域的牆面作跳色,就可以營造出空間的風格。





現在市面上,也有許多些價格比較親民的特殊塗料,像是台灣成大團隊研發的樂土塗料或鈴鹿的斯曼特系列,具有別緻的觸感與色澤變化,很適合用在電視牆或床頭背牆,裝飾效果極佳。





喜歡石材作為裝飾面材的話,市面上也有薄板磁磚可以當作替代方案。


薄板的花色豐富,尺寸甚至可以到3米高,很適合使用在電視牆面。其耐髒汙、重量輕、吸水率低的特性,也十分適合作為檯面使用。





4. 地面材質選擇


一般的新成屋或是中古屋,在省預算的情形下,評估過地面的平整性以及是否有膨拱風險後,若不重新打除並施做泥作硬底,最常見的情形是直接在原地面鋪設木地板,立即就能提升居家整體的溫潤調性。


過去消費者在挑選木地板時,常想到的是超耐磨木地板。而現在,越來越多人會選擇使用CP值高的石塑地板。


石塑地板主要是採礦石粉混合塑料製成,由於不含木材的緣故,幾乎不怕水跟蟲蛀,材質穩定且熱漲冷縮比例小。表面上,具有一定的耐磨程度,不只能擬真出實木的紋理觸感,更有廠商開發出仿石材或大理石的樣式。


價錢方面,隨品牌與型號有一定的落差,但總的來說還是比較便宜,相信未來慢慢會成為市場上的主流產品。